判断房价涨跌,记住这一句话就行...

we的客厅 2017-01-14 23:17

来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan) 作者:任泽平 1月8日,2017胡润新金融百强榜峰会在深圳瑞吉酒店召开,方正证券首席经济学家任泽平出席'...

来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan) 作者:任泽平

1月8日,2017胡润新金融百强榜峰会在深圳瑞吉酒店召开,方正证券首席经济学家任泽平出席并发表主题演讲。

以下是演讲实录(有删减):

我是2014年下海的,回顾过去这两年提出过一些观点,在市场上多多少少有一些流传,比如,2014年我们提出“5000点不是梦”,2015年看空股市以后我们提出“一线房价翻一倍”的判断。

因为时间原因,我就重点给大家讲讲大家比较关心的房地产,为什么要讲房地产?大家可以看一下,在过去全球八年的货币放水中,我们制造了很多的泡沫,从股市、债市、房市包括汇率的贬值,其实都是跟货币放水有关。随后流动性拐点出现,先后股市崩了、债市崩了、汇率贬了,现在就剩下最后一个最坚硬的泡沫—房地产,2017年会怎么走?

2015年我们预测“一线房价翻一倍”,毫无疑问过去的一年中国13.7亿人讨论最多的一个话题就是房地产。但是大家讨论多了,经常把简单的问题复杂化,我对房地产的看法其实非常简单,我们研究了十多年的房地产,我认为房地产大家记住一句话就行了“长期看人口、短期看金融”,长期因为人口的流入、流出以及年龄结构决定一个地方房价的基本面;短期看金融,因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟。金融问题我待会儿讲,我们先说人口的问题。

大家要判断一个地方房价的基本面,五年、十年,其实就是判断这个地方未来人是流入的还是流出的,人流入的地方房价会怎么走?涨。人流出的地方呢?跌。不复杂。东北人口是流出的,沈阳的房价已经五年不涨了,它也是二线城市。美国是发达国家,底特律的人口是流出的,房价一样暴跌。所以我们关键判断一个地方房价的基本面,是判断人口的流入和流出。中国人未来往哪里流动?

我们过去这几年一直对这个问题充满争议,有人认为中国人未来往大城市流动,为什么呢?因为大城市精彩、有活力,但是大家也说大城市有大城市的问题,交通压力大,竞争压力大,空气差、雾霾。

大家在深圳根本就不知道什么叫雾霾,我来给大家讲讲什么叫雾霾。北京入冬那天发布了橙色警戒,发布橙色警戒那天有一个香港的朋友飞到北京着陆了三次没着陆,又回去了,这就是橙色警戒,大家可以想象什么是红色警戒?

大家说大城市的问题很严重,那往中小城市去吧,中小城市天空湛蓝,压力也没那么大。但是也有人说中小城市好山、好水、好寂寞。所以过去一直对这个问题有争议,而且我们在公共政策部门也一直争议这个问题。过去经常的政策是控制大城市的人口规模、区域均衡发展、发展中小城镇,大家都还记得吧,一会儿我们要搞大都市圈,划了几个都市圈,人未来往哪儿流动?我们的公共政策也没弄清楚。

我们研究了美国、欧洲、日本、韩国十几个经济体,它们的人口流动趋势,时间的原因就讲两个,美国和日本。为什么讲这两个?因为这两个有代表性,美国是一个人地关系不紧张,它的国土面积和中国差不多,中国13.7亿人,美国3.2亿人。

二是日本,人地关系紧张,日本相当于一个半山东省,日本多少人呢?1.3亿人,所以人地关系非常紧张,所以大家可以看一下,两个有代表性的经济体人口流动的趋势,日本过去一百年大都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?是不断上升的,这个规律从来没有被逆转过,日本1.3亿人3600万在东京,韩国5000万人2500万在首尔,大家会说因为日本、韩国人地关系紧张,所以大家都到了大的都市区。

我们看人地关系不紧张的美国,这是过去七八十年美国人口流动的趋势,大家看我重点标红的部分,美国大都市区占美国人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升的,美国人地关系不紧张,人也继续往大的都市圈迁移和集聚,这个规律也从来没有被逆转过。为什么?因为大的都市区更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明,这也就意味着我们过去搞的那些中小城镇化战略、区域均衡发展、西部造城运动都将为之付出代价,人是继续往大的都市圈流入的。

我们再来看,中国过去五年人口流动的趋势,也基本上从东北、西部往四大都市圈流入,所以我们对未来中国房价的预测就变得简单了,这是我们预测房价的核心指标,我们检验了所有预测房价的指标,我们觉得这个指标是最可靠的。

什么地方的房价会涨?人流入的、库存低的。人流入的地方有需求,库存低没有供给,房价一定涨。什么地方的房价涨不动?人口流出的、库存高的。

大家又会问,为什么像深圳这些地方不到一年就翻了将近一倍?下面讲的这张图也是一张很朴素的图,但是将会改变你的世界观、价值观、人生观和财富观。为什么?2014年到2015年,蓝色的线是中国广义货币供应量,红色的线是名义GDP增速,在2014年、2015年我们发生了什么,广义货币是向上的,名义GDP是向下的,这意味着货币的超发,货币供应是向上的,名义GDP是向下的,这就是典型的货币超发,货币超发引发了广义资产价格的上涨,股市、房市、商品,背后都是流动性的泛滥或是水牛,包括汇率的贬值,根本的原因是货币的超发,货币发多了又不贬值,可以通过印钞票把世界买下来,这是不可能的,这是最基本的经济学的规律。

大家回溯一下过去这三十多年货币供应增速长期在名义GDP增速的上面,意味着什么?过去三十多年我们处在大的货币超发周期,我来问大家,货币超发的背景下拿什么资产的人最吃亏?现金。很多人会说,我拿现金我一分钱没少呀。房子涨了,不仅房子,物价涨了很多。

给大家打一个比方,货币的贬值程度究竟有多大?我们经常说万元户很了不起,假如1980年你有1万块钱,1980年的1万元财富量和购买力大致相当于现在的多少?大家算一下,北京1980年一个很好的工人月薪20元,挣一万元大致要工作二三十年。现在北京一个工人二三十万年薪,他要挣二三十年大概是五六百万,所以几百万这是保守估计,上千万要和房子比,要有千万量级。1980年的1万元购买力和财富的地位大致应该是有几百万的,要和房子比是有上千万的。

假如在1980年你有1万元,觉得自己了不起,然后你把它存银行,存了36年的今天,你把它取出来,请问你能取多少钱?1980年的1万块钱存36年到今天,取出来能取多少钱?1万存36年,按负利计算,能取出5.7万元,1980年相当于几百万财富量级的1万元你存银行,今天只能取出5.7万元,所以货币的贬值是惊人的,我们很多经济学家动不动说现金为王,卖房炒股。我告诉你,现金是最危险的资产配置,千万不要卖房炒股,要炒股买房。过去三十多年因为货币超发,实际上给我们带来大量的投资机会,财富增值的机会。

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