大消息!中央对“房地产税”再次表态;除此外,楼市另有一个大杀器!

财经志mp 2017-01-14 23:13

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来源:财经韬略(ID: tttmoney8,作者: 韬略哥 )楼市参考(ID:house0929,作者: 董小妹)

1月12日,房地产市场传来了两个大消息,从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。

第一个大消息:房地产税有了新提法

今天出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息:中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。

在这个指导意见里,有这么几句话值得我们高度重视:

(二十八)鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法,及时加以推广。

这就是官方关于“房地产税”的最新提法,其核心是“支持各地区探索创新”,总结之后“及时加以推广”。

我个人认为,这传递了两大信息:第一,房地产税距离出台还有相当距离;第二,可能先在某些城市、省份试行,然后再推广。

众所周知,开征房地产税目前有巨大的争议,一是合法性的问题,二是如何收取的问题,三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。

所谓合法性的问题,其实是土地产权问题,目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权,房子是业主的,但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下,再征收房地产税,是不是合适。

其实如何收很简单,只要全国电脑联网,就可以开征。但问题是,目前楼市出现严重分化,人口流失的中小城市房屋严重过剩,卖不出去、租不出去,如果开征房产税,势必对这些城市的经济产生巨大负面作用,有可能导致人口进一步下降,房屋库存量进一步上升。最终,过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

所以,我此前在专栏里预言过,未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是,通过全国人大立法开征房地产税,但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终,大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税,能成规模征收的,或许只有30到50个城市。

对于一线城市、强二线城市来说,开征房地产税是必要的,甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后,实施惩罚性、累进制的房地产税,这样可以减少空置和调整财富结构,有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担,防止社会阶层的固化。

现在看起来,中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税,但主要是针对新增住房的,至于在试行之前购买了多套房的人,则不用缴纳。所以,这种试点不是真正意义上的试点。

针对全部存量住房的房地产税,或许会在北、上、深三大一线城市试行。

第二个大消息:土地供应方式将发生巨变

据央视等媒体报道,国土资源部今天表示:要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

应该说,这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说,这是重大利好,意味着房屋新的增量将减少,再加上棚改上只拆不建、货币补偿,将带来新的需求,有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线城市,或许房价能在2017年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市,仍然有漫长的去库存过程。

对于一二线城市来说,增加土地供应、提高住宅用地比例,有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定,就是因为供地量巨大。可见,只要增加土地供应,一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务,所以土地供应量一直偏低,估计未来也不会有大的改变。至于深圳,有强烈的扩张人口的欲望,但土地面积狭小,也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。

从上述两个大消息来看,高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立,恐怕需要相当一段时间,没有5年时间很难形成一个体系。

房地产税之外,楼市另一个大杀器!

楼市并不消停,除了呼之欲出的房地产税,官方也要出台“住房法”了,这将会成为楼市的又一个大杀器吗?

住房法:它是个什么法?

近日,在《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》一文中新华社首次提到了“住房法”。

促进我国房地产稳定健康发展,关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台,推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。

——中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞

房地产要立法?这并非新鲜事。据悉,在七八年前,住建部就开始牵头起草“住房法”,这部法律有住房保障和商品市场两部分。最终这部法律的方向变成了专攻住房保障,并定名为《基本住房保障法》。

随着今年以来房地产调控的升级,一部调节更全面住房关系法律的出台似乎也只是时间问题。

目前我国房地产的法律法规主要包括两大方面:三部法律,即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》;还有就是房地产相关的行政法规。

“住房法”很有可能成为一部上位法,也就是说相比其他法律有较高的法律效力。

它的推出流程并非一蹴而就,最终进入人大立法程序至少还需要几年时间。

住房法:它是干嘛的?

在此我们可以大胆猜测一下:未来的“住房法”是干嘛的。显而易见,首要一点就是让住房回归居住属性,这是中央经济工作会议给未来楼市发展定的方向,也是近期一系列地方性调控的宗旨所在。

从九月底到现在,房地产调控从未停歇。从北上广深到最近发力的两个城市南昌和济南,从超一线到较弱的省会城市都未能幸免。

限购之所以成为可能,在于当地市场的非常态火热。目前在全国范围内,仅有20个左右的城市能保持稳定的人口和资金增量,它们大多位列9月以来集中限购的城市群内。

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