从货币政策独立性看楼市调控新逻辑

证券时报 2016-12-01 01:49

李宇嘉 欧元之父罗伯特·蒙代尔有一个经典论断——三元悖论,即开放经济中,货币政策独立性、资本自由流动与汇率稳定这三个目标不可能同时达到。'...

李宇嘉

欧元之父罗伯特·蒙代尔有一个经典论断——三元悖论,即开放经济中,货币政策独立性、资本自由流动与汇率稳定这三个目标不可能同时达到。目前,随着美元加息周期即将开启,全球主要经济体货币政策出现收紧拐点,再加上美国重整制造业和贸易再平衡,外部环境的负面冲击更大,我国货币政策更需要强调独立性。因为,无论去产能、去杠杆,还是激活民间投资,或是经济转型,都需要较为宽松的货币政策。

同时,我国已成为全世界第二大资本输出国,资本过剩和对外开放新格局下,资本流动越来越频繁。按照三元悖论,我国必须要增强汇率的灵活性,2015年以来的汇改和本币有序主动贬值,事实上就是增强汇率灵活性而有意为之。11月27日,央行副行长易纲称,未来人民币汇率完全有条件继续保持在合理均衡水平上的基本稳定,就是对于近期汇率波动合理性的认同。

纠偏经济结构扭曲和主动挤掉资产泡沫,修复本币“信用锚”,这是打掉汇率贬值预期的治根之本。今年以来,楼市过度繁荣对实体经济产生虹吸效应,每月新增1万亿左右的信贷中约一半是房贷。预算约束没有硬化,2012年以来单边推进金融创新,结果是影子银行对楼市的大力扶持。今年以来,债券市场和影子银行对房地产的接济是史无前例的,粗略估计仅理财、保险、债券对接房地产的增量资金就有5万亿之巨。从实体经济角度看,楼市繁荣导致严重的结构扭曲。

楼市泡沫很严重。实体经济基本面和楼市供需面都不乐观,但热点城市房价2015年以来却暴涨了50%左右,深圳房价甚至翻了一倍。因此,本轮房价暴涨是彻头彻尾的资金驱动,与2015年上半年股市暴涨无本质不同。本轮楼市泡沫之所以令人咋舌,要拜高杠杆所赐。居民房贷杠杆率从2014年初的20%上升到今年三季度的39.6%,今年前三季度新增房贷/新增商品房销售额达到了50%,接近美国次贷危机前水平。

主动挤压泡沫,一方面需要全面围堵资金违规进入楼市。9月份以来,各地严打“首付贷”、“房抵贷”等场外加杠杆购房;沪深交易所和发改委全面收紧开发商公司债和商业地产债;“一行三会”全面封堵理财、信托、保险、资管等影子银行资金违规进入楼市;国庆期间22个城市出台楼市新政中,严查土地购置资金来源是政策重点;近期很多城市要求开发商必须以自有资金拿地。对于房贷业务激进的银行,直接以行政措施限制新增额度,甚至叫停房贷投放。

另一方面,全面提高购房首付比例。近期,上海天津发布限贷加码新政,这是近期热点城市调控“第二季”的一个缩影。近期,杭州、武汉、南京、深圳等相继启动第二轮调控新政,进一步收紧杠杆是主基调。由此可见,在货币政策必须保持稳健姿态的情况下,游资转移战场并致房价轮番上涨的压力仍比较大。只有继续收紧杠杆,才能挡住汹涌的资金涌向楼市,才能真正挤掉今年上半年过度加杠杆推升的资产泡沫。楼市筑起大坝拦截资金的同时,加快混合所有制改革、PPP落地,激活民间投资等等,让资金渐进回归实体经济,纠偏经济结构扭曲。

(作者单位:深圳市房地产研究中心)

作者:李宇嘉
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