回看2004年顺驰时代,孙宏斌说过的话

真叫卢俊的地产观 2016-12-02 20:16

也能也是年纪大了,最近越来越喜欢回头去看一些东西,最近也是巧,看了一些2004年左右的房地产评论和房地产消息,有趣的是,那时候刚好是最高峰时期的顺驰崛起的'...

也能也是年纪大了,最近越来越喜欢回头去看一些东西,最近也是巧,看了一些2004年左右的房地产评论和房地产消息,有趣的是,那时候刚好是最高峰时期的顺驰崛起的时候,文章里有大量关于孙宏斌当时的言论

我觉得挺有意思,摘录出来先给大家看看,然后再和大家说说我想说的

对于外界评论顺驰

——现在人们不太敢判断顺驰,说顺驰成或不成,都是有风险的

顺驰拿地的标准

——三四线城市的小地块,可以快速实现现金流,并且利润率高

——主要城市的中高档项目,规模不大,一期就可以开发完成

——目标城市的中等地块,分两期开发

——一线城市的大型地块,符合公司长期战略,能够使顺驰在未来成为区域性的领导者

拿地的方式

——坚决的走公开竞标和合作开发的拿地策略,最快程度的节约时间进入现金流滚动

是否进入一个城市的判断

——判断某个城市有无进入价值,看“经济总量”,运用已有经济模本形成城市报告,着重分析区域经济总量,人均收入及可支配收入、城建战略等;二看“汇聚能力”,即其辐射,吸纳周边的能力。

对于城市群的判断

——以点带面的模式,以核心城市为龙头,然后以点带面的覆盖,这样的扩张相对来说管控战线容易掌控。

对于顺驰资金链是否会断裂的问题

——顺驰有四个方面可保证资金链不出现断裂:一是合作资金,如苏州、无锡项目便由合作伙伴为主要出资方;二是信托资金,去年7月与天津信托合作,现已发行两种信托基金;三是银行资金,顺驰目前企业负债率为百分之六七十,基本处于行业平均水平;四是销售回款,保守估计,今年销售回款将达到100亿元。

公司发展之所以快的原因

——现金流整合我们的行动,战略决定我们的速度,所有行动聚焦在取得一个好的现金流上

如何用好每一笔钱

——拿的土地基本没有拆迁问题,这样就可以保证投入钱的第一秒就可以快速启动

——付款方式比地价更加重要,只要可以延缓支付土地款,地价高一点也无所谓,这就是为了保证自己的资金可以在池子里更好的滚起来

——提前收入业主的购房款项,利用合作伙伴的资金等,这一些办法就是为了保证现金流不断掉

——把开盘周期从1-2年压缩到6个月,就是为了保证企业始终处于高速运转过程中

公司对于借钱的控制

——对一家一年100多亿销售和投资目标的企业,上市所募集资金对资金需求总量贡献不大,但它却能使企业股本结构更趋合理,且有助于形成未来持续的融资能力。

对于分公司的团队构建

——本地人加入;本地化不一定就是本地人;做出适当当地的决策。

如何抗风险

——理论上来说,项目越多,调整的余地也会越大

对项目公司的态度

——90%的顺驰项目他都没去过,“我更关心如何做一个好企业”。孙宏斌认为“信任必须是完全彻底的,信任必须具有穿透性”。

对人的态度

——最关心企业的每一员工是否拥有共同的信念、共同的思考和共同的行动。他认为“精彩的东西有时靠不住”,在顺驰,所有的做法和观点都是在一个体系之中的,而这些与“精彩”无关。

这是2004年之前的顺驰,孙宏斌对外传递的观点,熟悉地产的朋友可能也看到了,这也是现在融创运营的法则,前后几乎没有很大的改变,都是差不多的逻辑在尝试和运营

我写到这里的时候,突然有一点疑惑

你觉得这些理论正确么

站在这个时间点来看,对于顺驰来说,应该是失败的,高速的扩张导致了非常的陨落

但是对于融创来说,应该是成功的,2016年的融创在高速的扩张,不是最快那个,但也一定是最惹眼的那个

之前在易居沃顿的课程上,我和老谢在私下里聊天,他扯了一句说,你说中梁学这抄袭那恶心哇,确实恶心,但是起码人家从头到尾就是一个套路,而这种企业反而能快速扩张,人家去年都卖了300亿了,这种规模是多少房企可望不可及的啊。

如果你今天看到一个项目想学精品,后来上了堂课就要求下乡,从头到尾没逻辑的,那么最后基本就被自己玩死了

而行业内这样的现象太多

每个万达广场我们业内的去看了都能吐槽两百万遍,但是万达就是能够继续拿地做开发。

每个万科离职的人都会说一句:万科变了。但是万科永远都站在舞台最中央。

每个媒体人都以黑许家印为最强武器,但是恒大就是大啊,大到没边的哪一种

我想可能这就是这个社会的运营逻辑,看了很多动人故事,听了很多深刻的道理,但是对于自己来说,过得好不好也只有自己知道

有的时候想想,很多时候我们都喜欢瞎操心别人,人生到头,要牛逼的一定会牛逼闪闪,该傻逼的事情一件不落全部都会做完。

所有你听到看到学到的,无非都是自己的心理透射,去选择自己想要看的想要听的想要去的是了解

仅此而已

对于我们来说,可能能够做的,就是努力一点,早点犯错,把该犯的错在年轻时候都犯了,这样犯错成本还低一点

这些对于房企

对于个人

对于咱们这个行业来说

差不多都是这样的

以上为正文

转载带上这张图我就不和你计较

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过好自己最重要

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